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沉墨的猫-分享

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沉墨的猫:如何选择和经营超值投资房产  

2009-07-26 09:04:28|  分类: A精选理财经验 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我暂时没钱做成真正意义的房东,但一次机缘,在一套投资房的选择、装修、出租政策制定、价格谈判上我都起到了决定性作用,可谓当了一次 “房东”吧,也积累了一次理财的经验,现与大家分享。

2006年底,业主提想在珠海投资一套投资房,希望有升值空间、好出租,另房子可能在十年后用于养老,环境希望好一点,面积约在90平方的三房,最重要一点,手上钱不多,希望房子能便宜一点,让我全权处理。

说实话,当时珠海市内房价基本在6000元以上了,一套在市区的90平方的房子要五六十多万元,业主根本负担不起。一些老房子价格虽便宜,但环境差点,租金上不了台阶,升值空间有限,也不划算。

最后在珠海的三灶镇给业主买了一套77平方的二房,房价约2200元/平方,装修等约3万元,合计约20万元。2007年初房子装修好后,先以1300元/月租价出租,在2008年经济危机年份,仍保持房租在1200元/月。房客稳定,房子基本没有空闲。2009年三灶新建房售价在3500元左右,类似房租均价1200元。相信各位从以上数据可看出,这笔投资是成功的,收益率很高,房子虽在经济危机年代也有升值。

总结一下,成功的经验归纳有以下三点:

1、   投资策略合适转变。成功说服业主放弃在市区投资成本高的大房想法,改为在当时成本低但有升值潜力、高层次出租需求增加的珠海卫星城镇三灶镇投资小房型的二房。在租金相同的前提下,三灶投资成本是市区的三分之一,这是投资成功的关键。为什么选择三灶镇及两房,有兴趣都可见附后的具体分析。投资需注意的是,不要太在意所选投资房是否符合你个人居住的要求,而应更关注其是否具有投资升值空间,不适合自己居住的也许很适合出租,投资有好的回报就好了。

2、   装修、家具、电器等配置定位方面,基本按业主可自住的标准进行设计装修,同时考虑了出租房的需求(如电话、网络、电视线按出租房各房间独立的需求一次安装到位)。在卫生间、厨房、阳台关键部位的装修所用瓷砖、卫具等材料中等,颜色搭配下了一些功夫,价格虽不高,又让人感觉档次比普通装修好很多;经常使用的抽油烟机、厨灶、热水器、空调都是全新的品牌电器以保证用户使用放心;阳台的贴心设计,晾晒拉了两条铁链,一条晒衣服,铁链的环可防止衣物被风吹到一起,一条穿了白色PVC管后可直接用作晒床单等;开放式厨房设计。装修后交房时,业主几乎舍不得将房出租了。第一任租客甚至说在市区看房后下的500订金都不想收回了,马上就订下租房,连租金都没讨论。同时房子所在是个全新的小区,有可视电话、保安24小时、地下地上车库等服务,小区内有花园环境好,小区外紧靠新建的文化广场。所有租客对房子的装修和小区内外环境都是很满意,对于房子认同度就高,这是吸引租客的关键。

3、   出租策略方面,有特意的选择租客类群,提供服务人性化,押金设置考虑租客心理要求,合同期满后的惊喜回馈,这是稳定租客的绝招。具体如下:出租时,有特意的选择租客类群,基本只租给公司职员,这类人员素质高,收入稳定,不太在家做饭,对房子环境保护好。提供服务人性化:家具、家电等配置并非一步到位,而是根据租客意见配置,同时告诉租客,配置越好租金越高;租客在使用中的一般维修的,让租客先通知我,根据情况我能帮助搞定的基本就不用租客掏钱,虽然房子出租后,维修的事就应由租客负责,此举让租客感觉更有人性化服务。押金设置:因有新家电家俱,费用也不少,考虑押三个月押金,租客难以接受,押金太少,业主又有些担心;则提出单独收家俱家电押金,并列出清单和单价,讲明损坏赔偿方案,提到违约提前退租时,只扣一个月房租,家电家俱若无损则全退,此举为业主和租客在双方利益之间找到平衡点。在新租客入住前,将墙壁脏污的地方全部重新粉刷一下,花钱不多,但给租客的感觉很好,多的粉墙材料、工具留在租房,房客在节假日等情况时,也可自己动手粉刷,保持房间干净。留客绝招:可能不是业主,主要是想法经营留客,虽有牺牲了业主一点利益,提出在业主第一期长期合同到期后,主动反馈部分房租,在春节时以红包形式给出,但此举让租客既有感到惊喜,又觉房租有实质优惠;同时言明只有长期合同到期后,才有反租,让租客自愿排除干扰按合同租到满期,业主只需少收约半月租金就可保证合同满期执行,减少找新租客时期间断租的损失,此举是租住双方双赢的举措。

 

介绍一下珠海的工业卫星城镇三灶镇的基本情况:

1、   三灶镇立足于建成珠海的工业重镇,企业数量相对集中,且三灶镇的工业在2006年成功引起了50多个项目;另有珠海航空产业园等规划项目。

2、   三灶镇的民房居多,商业房少且旧,没有形成小区管理,整体租金价格虽低,但出租房安全性不好。

3、   三灶镇的商业房产刚刚恢复起步,房价低,仅有的几个新建小区很集中,且紧靠镇商业繁华中心,生活便利,且租金要远低于同等市区的房源。

4、   三灶镇已有多家企业是国内外知名大企业,效益不错,很多职员选择住市区,则公司有交通车接送部分职员往返市区;另多数基层干部和普通员工的工作稳定且收入不错。

5、   三灶距珠海距离不近,坐公交车一般要1.5小时,但公交车费低,最高只有7.5元,年满60岁老人可免费或半价,公交车车次不少,公交还算方便。即使是公司的交通车,一般也要1小时左右。

根据以上情况,基本分析如下:

1、三灶镇将很有发展前景,这条有利于房产的保值和增值:珠海已回归发展工业的道路,珠海可发工业的区域区基本只有两处,一是金湾区和斗门区。三灶的很早的发展规划就是成为珠海的工业重镇,是金湾区的中心镇和最大的镇,已发展多年,有很多企业营运多年,新的企业也在大量进驻。另有诸如的围绕的珠海机场发展规划的航空产业园(位于三灶附近)、珠港澳大桥的规划、重要交通规划等利好消息(前两条利好消息现已是开如实施了)。我也在三灶工作,每天往返时,我有注意到路边的发展宣传消息,以及诸多新厂的在建和地面的平整,很清楚这些发展前景正在一步一步落实,工业创造的就业和消费潜力是巨大的,故三灶的前景是很好的,所以我推荐了发展中的三灶镇。

2、三灶镇高层次租房需求将迅猛增加:新厂建多了,增加了相当数量的白领阶层,如职员、主管等(在业主房招租过程中还碰到有一家公司为其美国总经理租房的)并没有在珠海安家,相当部分人不愿每天浪费两三小时在路上奔波,加之三灶发展多年,生活便利,夜生活丰富(我有多次与同事在三灶聚会活动时注意到,在凌晨1时都还有很多人在外活动,比珠海市区还要热闹),这些白领阶层愿意选择在三灶租房,且同时有要求住好一点、安全一点的房源。基于这点,认为高层出租房源有限但需求将变旺,这点现已完全变成现实。

3、在三灶镇投资二房为宜:有过经验都知道,二房要比三房好出租,且房客稳定。如一家几口人单独租的一般只要两房,三房太多浪费租金,一房太少不够用,二房一般刚好合适;几家合租的情况,一家退出,合租关系就不稳定,三房一般比二房更不稳定;一房的结构公用面积占用比率高,且没有厅、阳台等生活功能区,虽然便宜,但不受家庭和相当有生活情趣的白领喜欢;所以做为投资房,我认为二房是最合适的。另对于三灶房市,有钱买、租大面积房的人一般会选择在珠海市区,三灶的房产主要还是针对收入一般的企业员工,这些人群在三灶一般只有两代人,两房足够。故我建议业主主选两房,两房相对三房,现在好租,以后也好脱手转卖。

 

 

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